Los Cóndores
3.065 hectáreas en un solo bloque, a 120 km de Punta del Este. Índice CONEAT 100, unos 20 km de costa de arroyos, 1.000 ha agrícolas y feedlot instalado.
Escala agrícola-ganadera poco frecuente en el este
Cinco padrones linderos del departamento de Maldonado que suman 3.065 hectáreas en un único bloque productivo, con suelos de primera sobre la cuenca de la Laguna Merín, agua permanente y la infraestructura de engorde ya instalada.
Agricultura
Superficie agrícola en producción sobre los suelos de mayor productividad del padrón.
Praderas
Praderas implantadas que sostienen la recría y el ciclo ganadero completo.
Costa de arroyos
Frente sobre los arroyos Alférez y Aiguá: agua dulce permanente y potencial de riego.
- Un solo bloque. 3.065 ha contiguas administradas como una unidad — una escala difícil de reconstruir comprando fracciones.
- Calidad de suelo por encima de la zona. CONEAT ponderado 100, exactamente el promedio nacional, en un departamento cuyo promedio es sensiblemente menor.
- Sistema mixto ya montado. Agricultura, praderas y feedlot conviven: el grano producido en el campo alimenta el corral y se transforma en carne dentro del mismo perímetro.
- Doble mercado. Activo productivo de escala y, a la vez, propiedad a menos de dos horas de Punta del Este.
Norte de Maldonado, sobre la cuenca de la Laguna Merín
El campo se ubica en el paraje Rincón de Aparicio, municipio de Aiguá, en el extremo norte del departamento de Maldonado. Aiguá está en el cruce de las rutas 39 y 109, con acceso pavimentado en todo el trayecto.
- Punta del Este≈ 150 km
- Chuy — frontera con Brasil≈ 135 km
- Rocha (capital dptal.)≈ 75 km
- Puerto de La Paloma≈ 105 km
- Aiguá (localidad)≈ 40 km
- Aeropuerto Int. Laguna del Sauce≈ 140 km
- Montevideo y su puerto≈ 230 km
Índice CONEAT 100 sobre 3.059 hectáreas relevadas
El croquis CONEAT oficial de la Dirección General de Recursos Naturales (MGAP), emitido el 23 de junio de 2026, confirma la composición de suelos de los cinco padrones. El promedio ponderado por superficie es 99,7 — el promedio nacional exacto.
| Padrón | Superficie | CONEAT |
|---|---|---|
| 19375 | 822 ha | 104 |
| 20159 | 738 ha | 103 |
| 3086 | 685 ha | 97 |
| 19374 | 572 ha | 107 |
| 3087 | 242 ha | 65 |
| Total ponderado | 3.059 ha | 100 |
Fuente: Croquis CONEAT, MGAP — Dirección General de Recursos Naturales, 23/06/2026. La superficie ofertada (3.065 ha) difiere en 6 ha de la suma catastral relevada; a confirmar con plano de mensura.
Cómo está trabajado hoy
Según la información aportada por la propiedad, la superficie se reparte entre agricultura, praderas implantadas y campo natural, bajos y costas de arroyo.
20 km de costa de arroyo: el activo que no se compra dos veces
El campo tiene frente sobre los arroyos Alférez y Aiguá, con agua dulce permanente. En un país donde el rendimiento agrícola se define por la disponibilidad de agua, esa condición cambia la matemática del negocio.
- La diferencia es medible. En la zafra 2025/26 la soja de primera de secano rindió 1.800 kg/ha en Uruguay; bajo riego, 3.421 kg/ha. Un 90% más sobre la misma tierra.
- Ese año fue seco. El rendimiento nacional de soja cayó 45% respecto a la campaña anterior por la seca de primavera-verano. El riego es exactamente la cobertura de ese riesgo.
- Aguada natural para la ganadería. La costa de arroyo distribuida sobre 45 potreros resuelve el abrevadero sin obra ni bombeo en buena parte del campo.
- Marco legal disponible. La Ley de Riego 19.553 y el régimen de DINAGUA habilitan obras de embalse y sistemas multiprediales, con permisos de toma de agua a tramitar.
Un sistema ya montado, no un proyecto
La infraestructura instalada permite operar desde el primer día el ciclo completo: producir el grano, recriar sobre pradera y terminar en corral dentro del mismo perímetro.
Cabezas en feedlot
Corral de engorde con capacidad de carga instantánea de 500 animales.
Potreros
Subdivisión interna que va de 12 a 302 ha, apta para manejo rotativo intensivo.
Superficie mejorada
Entre agricultura y praderas implantadas: 59% del campo bajo manejo intensivo.
Recorrida fotográfica
Imágenes tomadas en el establecimiento: hacienda sobre pradera, chacras en producción, el corral de engorde, las instalaciones y la caminería interna.
Cuatro motores sobre el mismo activo
Contexto de mercado a agosto de 2026, sobre datos públicos de MGAP, INIA e INAC. No constituyen una proyección de resultados del campo.
Ganadería de carne
El novillo especial uruguayo se ubica cerca de USD 5,85 por kilo de carcasa, récord nominal, con Uruguay liderando los precios del Mercosur. La faena de novillos cayó 14,6% frente a 2025: la oferta está ajustada y la demanda internacional firme. La trazabilidad individual obligatoria del país es un diferencial de acceso a mercados.
Agricultura de secano y riego
Sobre 1.000 ha en producción y suelos con índice 105–131. El maíz nacional promedió 5.745 kg/ha en 2025/26 y la intención de siembra de invierno fue una de las mayores de la serie histórica: colza y carinata 343.153 ha, trigo 268.540 ha, cebada 184.898 ha. El doble cultivo invierno-verano es la práctica estándar de la zona.
Engorde a corral
La rentabilidad promedio de los corrales uruguayos fue cercana al 8% por ciclo en los últimos tres años, con un margen medio de USD 81 por cabeza y fuerte oscilación entre ciclos. El acceso a la Cuota 481 de la Unión Europea —carne de grano de alta calidad, con arancel preferencial— es el destino natural de un corral de esta escala.
Opción arrocera
Los grupos de suelo 3.54, 3.51 y 3.2 presentes en el campo son, por definición del propio MGAP, de uso arrocero y ganadero en la cuenca de la Laguna Merín. La zafra 2025/26 promedió 9.338 kg/ha a nivel nacional y 9.282 kg/ha en la región este — el sexto año consecutivo por encima de 9.000 kg/ha.
Comprar campo en Uruguay
Uruguay no restringe la compra de inmuebles por extranjeros y no exige residencia previa. Estos son los puntos que todo comprador internacional consulta primero.
Sin restricción de nacionalidad
Los extranjeros compran con los mismos derechos que un ciudadano. Se requiere pasaporte válido y número de RUT ante la DGI.
Estructura de titularidad
La Ley 18.092 exige que los inmuebles rurales sean titularidad de personas físicas o de sociedades cuyo capital sea acciones nominativas de personas físicas. Se debe estructurar la compra en consecuencia.
Impuesto a las transmisiones
ITP del 2% para el comprador y 2% para el vendedor, calculado sobre valor catastral. Costos totales de cierre habituales: 7% a 9% del precio.
Residencia fiscal
El régimen vigente permite acceder a residencia fiscal con inversión inmobiliaria desde aproximadamente USD 2,07 millones, o por permanencia de 183 días al año, con exoneración temporal sobre rentas de capital del exterior.
Renta y ganancia de capital
IRNR del 12% sobre la renta neta y sobre la ganancia de capital en la venta, para no residentes.
Estabilidad institucional
Libre movilidad de capitales, dólar de curso habitual en operaciones rurales, trazabilidad ganadera individual obligatoria y acceso a la Unión Europea, China, Estados Unidos y Japón.
Diligencia debida sugerida
Antes de una oferta formal, el comprador debería tener sobre la mesa los siguientes elementos. Podemos coordinar cada uno.
- Títulos y planos. Estudio de títulos de los cinco padrones y plano de mensura que concilie la superficie ofertada (3.065 ha) con la relevada (3.059 ha).
- Situación registral. Certificados de Registro de la Propiedad, embargos, hipotecas, servidumbres de paso y de electroducto.
- Arrendamientos vigentes. Contratos agrícolas o de pastoreo en curso, plazos y condiciones de entrega.
- Agua. Relevamiento de la costa de arroyo, caudales, sitios de embalse y permisos de toma de agua ante DINAGUA.
- Feedlot. Habilitación sanitaria y ambiental vigente del corral, capacidad efectiva y estado de instalaciones.
- Suelos y rotación. Análisis de suelo actualizado, plan de uso y manejo presentado ante el MGAP, e historia de rotación de las 1.000 ha agrícolas.
- Mejoras. Inventario de alambrados, aguadas, galpones, casco, silos y caminería interna, con tasación independiente.
- Visita a campo. Recorrida con agrónomo del comprador en fecha a coordinar, con acceso a los 45 potreros.